Wie wird Leerstand berechnet?
Gefragt von: Willy Martin-Kurz | Letzte Aktualisierung: 11. Januar 2026sternezahl: 4.5/5 (68 sternebewertungen)
Leerstand wird meist als Leerstandsquote berechnet: (Anzahl leerstehender Einheiten / Gesamtzahl Einheiten) x 100 = % Leerstand. Wichtig ist dabei der Kontext: Für die Nebenkostenabrechnung müssen Mieter bei Personenschlüsseln fiktiv eine Person ansetzen, um andere Mieter nicht zu überlasten. Bei verbrauchsabhängigen Kosten wie Heizung gilt die Heizkostenverordnung, wobei der Vermieter die Kosten für leerstehende Einheiten trägt oder (teilweise) umlegt.
Wie wird eine leerstehende Wohnung berechnet?
Bei Leerstand darf die nicht vermietete Wohnung nicht von der Gesamtwohnfläche abgezogen werden, sondern der Vermieter trägt allein die Kosten der Fläche. Werden Nebenkosten nach der Personenzahl abgerechnet, wird der leerstehenden Wohnung eine fiktive Person zugeordnet.
Wie wird die Leerstandsabgabe berechnet?
Die Berechnung der Abgabe ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich und wird zumeist an der Wohnungsgröße bemessen. Ein Beispiel aus der Steiermark zeigt, dass hier 10 Euro pro Quadratmeter und maximal 1.000 Euro pro Jahr für eine 100 m²-Wohnung erhoben wurden.
Wie lange akzeptiert das Finanzamt Leerstand?
ein Leerstand von mehr als 10 Jahren als zu lang angesehen wird. Dauert die Renovierung länger als 10 Jahre, darf das Finanzamt folglich die Vermietungsverluste streichen.
Wie wird die Personenzahl bei Leerstand berücksichtigt?
Wenn Nebenkosten wie Müllgebühren nach Personenzahl abgerechnet werden, muss auch Leerstand berücksichtigt werden. Laut aktueller Rechtsprechung (BGH, Az. VIII ZR 159/05) gilt: Eine leerstehende Wohnung ist fiktiv mit einer Person anzusetzen.
Leerstand killt deine Rendite – und zwar härter als du denkst!
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Wie berechne ich die Leerstandsquote?
Die Leerstandsquote berechnet man mit der Formel: (Anzahl leerstehender Einheiten / Gesamtanzahl aller Einheiten) x 100 %. Man teilt also die Anzahl der leerstehenden Wohnungen, Häuser oder Gewerbeflächen durch die Gesamtzahl aller verfügbaren Einheiten und multipliziert das Ergebnis mit 100, um den Prozentsatz zu erhalten. Diese Quote kann sich auf ein einzelnes Objekt, ein Portfolio oder eine ganze Stadt beziehen.
Wird die Nebenkostenabrechnung nach Personen berechnet?
Ja, Nebenkosten können pro Person berechnet werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist, aber es ist unüblich und erfordert vom Vermieter die genaue Erfassung der tatsächlichen Bewohner (inkl. Personenmonate/tage), da Melderegister nicht ausreichen; oft werden die Kosten stattdessen nach Fläche, Verbrauch oder Wohneinheit aufgeteilt, wobei Heizung und Warmwasser verbrauchsabhängig sein müssen.
Ist Leerstand strafbar?
Langfristiger Leerstand muss genehmigt werden, sonst gilt er vielerorts als Zweckentfremdung. Entsprechende Gesetze gibt es in Berlin, Hamburg, Nordrhein-Westfalen, Bayern und Baden-Württemberg. Verboten ist es, vermietbaren Wohnraum über einen längeren Zeitraum leer stehen zu lassen.
Wie lange erkennt das Finanzamt Verluste an?
Als sogenannte „betriebsspezifische Anlaufzeit“ gilt ein Zeitraum von mindestens fünf Jahren. Das Finanzamt lässt also einige Jahre an Verlust zu, bevor es Liebhaberei vermutet, und es handelt auch nicht bei jedem Fall gleich.
Wer zahlt Grundsteuer bei Leerstand?
Die anteiligen Kosten für leerstehende Wohnungen müssen Sie als Vermieter selbst tragen. Sie dürfen diese nicht auf die anderen Mieter verteilen.
Welche Kosten sind bei Leerstand steuerlich absetzbar?
Steuern und Steuererklärung bei Leerstand der Wohnung
Kosten wie beispielsweise Reparatur- und Instandhaltungskosten, Energiekosten, Grundsteuer oder Müllgebühren sowie Kosten für Werbemaßnahmen können also als Werbungskosten in der Steuererklärung des jeweiligen Jahres angegeben werden.
Warum lohnt sich Leerstand?
Vielfältige Gründe für Leerstand
Hinzu kommt die Preisexplosion bei Eigentumswohnungen. Aufgrund dieser Entwicklungen können Wohnungen, die einige Zeit leer stehen und dann neu vermietet oder als Eigentumswohnungen verkauft werden, höhere Rendite bringen als bei einer dauerhaften Vermietung.
Wie lange ist Leerstand erlaubt?
Der Leerstand von Immobilien soll grundsätzlich auf maximal sechs Monate begrenzt werden. Ausnahmen gibt es etwa bei Sanierungen, Umbauten, Erbstreitigkeiten oder einer Einliegerwohnung in einem Einfamilienhaus. Leerstände von mehr als einem halben Jahr müssen künftig genehmigt werden, es soll Kontrollen geben.
Sind 250 € Nebenkosten viel?
Ob 250 € Nebenkosten viel sind, hängt stark von der Wohnungsgröße (Quadratmeterzahl) ab, da der Durchschnitt bei 2 bis 3 €/m² liegt – bei einer größeren Wohnung (z. B. 80-90 m²) sind 250 € im Bereich des Üblichen oder etwas darüber, bei einer kleineren Wohnung (z. B. 60 m²) wären sie dagegen hoch. Aktuell sind die Kosten durch Energiepreise und Inflation gestiegen, weshalb höhere Beträge normal sind, aber sie sollten immer im Verhältnis zur Wohnfläche und Ausstattung stehen.
Wie werden die Heizkosten bei Leerstand berechnet?
Die Berechnung auf der Grundlage von § 8 Abs. 1 HeizkostenVO sei aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Auch bei hohen Leerständen bleibe es grundsätzlich bei der gesetzlich vorgegebenen Abrechnung, wonach die Kosten zu mindestens 50 Prozent nach Verbrauch umzulegen seien.
Wer zahlt Strom für den Leerstand?
Stromgrundversorgung bei Leerstand
Im Falle eines Leerstands trägt der Vermieter für diesen Zeitraum alle anfallenden Kosten – auch die Stromkosten.
Wann wird das Finanzamt misstrauisch?
Ein „Ausrutscher“ in einem Jahr ist also nicht dramatisch. Doch wenn du über einen Zeitraum von drei Jahren keine Gewinne machst oder fünf Jahre nach Start deiner selbstständigen Tätigkeit immer noch im Minus bist, wird das Finanzamt misstrauisch und könnte dein Unternehmen als sogenannte „Liebhaberei“ einstufen.
Auf wie viele Jahre können steuerliche Verluste zurückgetragen werden?
Der Verlustrücktrag wird von bisher einem Jahr auf drei Jahre verlängert, wobei Verluste zunächst auf spätere Jahre zurückgetragen werden können. Diese Verlängerung gilt für Handelsverluste von Unternehmen in Geschäftsjahren, die zwischen dem 1. April 2020 und dem 31. März 2022 enden.
Wie prüft das Finanzamt die Gewinnerzielungsabsicht?
Die Finanzbehörde überprüft innerhalb einer Zeitperiode des Totalgewinns die Einnahmen sowie Ausgaben eines Unternehmens. Um die Gewinnerzielungsabsicht zu überprüfen, führt es eine Einnahmen-Überschussrechnung (EÜR) durch: 10 % Zuschlag auf die Einnahmen. 10 % Abzug von den Ausgaben.
Was muss ich bei Leerstand beachten?
Als Eigentümerin oder Eigentümer von Wohnraum müssen Sie der zuständigen Stelle melden, wenn dieser länger als 4 Monate leer steht. Dies gilt auch wenn Sie im Namen einer Firma, wie einer Wohnungsbaugesellschaft, entscheiden, wie Wohnraum genutzt oder verwaltet wird.
Ist eine kalte Räumung strafbar?
Eine "kalte Räumung" durch den Vermieter ist verbotene Selbsthilfe (unerlaubte Eigenmacht nach § 229 BGB), die teure Folgen hat: Der Vermieter muss dem Mieter Schadensersatz (z.B. für beschädigte oder weggeworfene Möbel, Hotelkosten) leisten, oft verschuldensunabhängig, und trägt die Beweislast für die Abwesenheit von Wertgegenständen. Strafrechtlich kann es zu Strafen für Hausfriedensbruch (bis 3 Jahre Haft oder Geldstrafe in der Schweiz) kommen, wenn der Vermieter eigenmächtig eindringt, aber primär drohen hohe zivilrechtliche Forderungen.
Wie lange darf eine Wohnung unbewohnt sein?
Schreibt Ihre Hausratversicherung in Ihren Versicherungsbedingungen also fest, dass für vorübergehendes Unbewohntsein ein Zeitraum von 60 Tagen gilt, dann darf die Wohnimmobilie nicht für 60 aufeinanderfolgende Tage leer stehen.
Was darf nicht in die Nebenkostenabrechnung?
In die Nebenkostenabrechnung dürfen grundsätzlich Verwaltungskosten, Instandhaltungs- und größere Reparaturkosten, Bankgebühren, Modernisierungskosten sowie einige Versicherungen nicht aufgenommen werden, da diese vom Vermieter zu tragen sind; auch Kabelgebühren sind seit Juli 2024 nicht mehr umlagefähig. Auch Kosten für die Neuanschaffung von Geräten, Gartengestaltung, einmalige Reinigungen oder die Installation von Rauchmeldern sind nicht umlagefähig.
Wer ist für den Allgemeinstrom bei Leerstand zuständig?
Normalerweise ist ein Vermieter ausschließlich für die Beschaffung von Allgemeinstrom, etwa für die Hausflur- und Außenbeleuchtung, für Aufzüge und ähnliches, zuständig. Steht eine Wohnung jedoch leer, fällt der Strombezug für die Zeit des Leerstandes dem Vermieter zu.
Werden Müllgebühren nach Personen oder Wohnfläche?
Letztlich kommt es zunächst auf den Mietvertrag an, was Mieter und Vermieter vereinbart haben. Finden Sie nichts dazu im Mietvertrag, wird sich Ihr Vermieter an der gesetzlichen Regelung orientieren. Die Umlage erfolgt dann anhand der Wohnfläche Ihrer Wohnung, sofern die Müllmenge nicht konkret erfasst wird.
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