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Welche Faktoren sind bei der Berechnung des Ertragswerts zu berücksichtigen?

Gefragt von: Frau Prof. Dr. Natalia Hartmann  |  Letzte Aktualisierung: 19. Mai 2023
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Der Ertragswert setzt sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert zusammen. Um diese Faktoren zu berechnen, sollten Sie Größen wie die ortsübliche Vergleichsmiete, den Bodenrichtwert und den Liegenschaftszins kennen. Das Ertragswertverfahren eignet sich zur Bewertung von Objekten mit Mietertrag.

Was beeinflusst den Ertragswert?

Dabei spielen Faktoren wie die Höhe der Mieteinnahmen, der Liegenschaftszins, die Bewirtschaftungskosten, der Bodenwert und der sogenannte Vervielfältiger eine wichtige Rolle. Der Bodenwert bildet die Grundlage der Berechnung im Ertragswertverfahren.

Was wird benötigt um den Ertragswert einer Liegenschaft zu berechnen?

Um den Wert einer Liegenschaft zu ermitteln, muss man die erzielbare Jahresmiete also etwa mit einem Faktor 20 bis 33 multiplizieren. Der Ertragswert eines Hauses, das für monatlich 3000 Franken vermietet werden kann, liegt also bei 720 000 bis 1,2 Millionen Franken.

Wie berechnet sich der Ertragswert?

Der Ertragswert setzt sich grundsätzlich aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert zusammen. Beide werden addiert, um den Ertragswert zu ermitteln. Von der eigenständigen Ermittlung des Ertragswertes ist Laien abzuraten, weil das Verfahren sehr komplex ist und vor allem auf fundierter Marktkenntnis beruht.

Was sind Angaben zum Ertragswert?

Unter „Angaben bei Wohngrundstücken zum Ertragswert“ müssen Eigenheimbesitzer angeben, wann ihr Haus erstmals bezugsfertig war. Die Jahreszahl finden sie beispielsweise im Kaufvertrag, in den Bauunterlagen oder in den Unterlagen zur Gebäudeversicherung, falls eine abgeschlossen wurde.

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Wie berechnet man den Ertragswert eines Unternehmens?

Ertragswertmethode / Ertragswertverfahren

Den Ertragswert erhält man, indem man die Durchschnittserträge der letzten drei Jahre vor Steuern mit den geschätzten Erträgen der nächsten drei bis fünf Jahre kombiniert und das Ergebnis durch einen Kapitalisierungszinssatz teilt.

Welche Ertragswertverfahren gibt es?

Es gibt verschiedene Arten des Ertragswertverfahrens:
  • allgemeines Ertragswertverfahren.
  • vereinfachtes Ertragswertverfahren.
  • periodisches Ertragswertverfahren.

Wie funktioniert das vereinfachte Ertragswertverfahren?

Im Grundsatz wird beim vereinfachten Ertragswertverfahren der nachhaltig erzielbare Jahresertrag mit einem Kapitalisierungsfaktor multipliziert. Bei der Ermittlung des zukünftig zu erzielenden Jahresertrags wird dabei von den Ergebnissen der letzten drei abgelaufenen Wirtschaftsjahre ausgegangen.

Was ist der Unterschied zwischen Ertragswert und Verkehrswert?

Beim Ertragswertverfahren wird der Ertragswert bzw. der Verkehrswert eines Grundstücks ermittelt. Der Verkehrswert bezeichnet den erwarteten Marktpreis eines Grundstücks. Im Ertragswertverfahren werden Bodenwert und Gebäudeertragswert errechnet, um den Verkehrswert zu ermitteln.

Warum Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren dient dazu, den Vertragswert von vermieteten Immobilien wie Wohn- und Gewerbeobjekten zu bestimmen. Maßgebend ist nicht der Wert der Immobilie an sich, sondern der Ertrag, den der Eigentümer bezogen auf die Gesamtnutzungsdauer der Immobilie erwarten kann.

Was beeinflusst den Liegenschaftszinssatz?

Insbesondere die Lage der Immobilie spielt eine große Rolle bei der präzisen Bewertung des Liegenschaftszinssatzes. Bei der Lagebewertung werden wiederum verschiedene Faktoren berücksichtigt. Dazu gehören beispielsweise die Verkehrsanbindung, die medizinische Infrastruktur und die wirtschaftliche Lage der Stadt.

Was ist ein Ertragswertgutachten?

Was ist ein Ertragswertgutachten? E in Ertragswertgutachten errechnet den Wert einer Immobilie aus den tatsächlich erzielten Mieteinnahmen bzw. zu erzielenden Mieteinnahmen.

Wann wird der Ertragswert angewendet?

Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet? Das Ertragswertverfahren wird angewendet, wenn es bei einer Immobilie nicht um die Eigennutzung, sondern um die Rendite geht. Dabei steht im Mittelpunkt der Ermittlung, welchen Ertrag ein Eigentümer mit einer Immobilie erzielen kann.

Wie berechnet man den Reinertrag?

Der Reinertrag für Immobilien berechnet sich aus dem Rohertrag (marktübliche Jahresmiete) abzüglich sämtlicher Bewirtschaftungskosten für das Gesamtjahr.

Wie wird ein Haus vom Finanzamt bewertet?

Der Vergleichswert orientiert sich an Kaufpreisen, die beim Verkauf ähnlicher Immobilien und Grundstücke erzielt wurden. Dabei werden zum Beispiel Grundstücksgröße, regionale Lage, Baujahr, Wohnfläche und Ausstattung berücksichtigt. Das Verfahren gilt als zuverlässige Bewertungsmethode.

Wie ermittelt ein Notar den Wert einer Immobilie?

Die Notarin hat den Wert des Grund und Bodens nach den amtlichen Bodenrichtwerten bewertet. Das ist zulässig, weil der Gutachterausschuss den Wert unbebauter Grundstücke nach § 196 BauGB flächendeckend ermittelt.

Wie wird ein Haus im Erbfall bewertet?

Die drei gängigsten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Der dabei errechnete Wert liegt häufig über dem tatsächlichen Marktwert und resultiert in zu hoher Steuerbelastung.

Wie hoch ist der Kapitalisierungsfaktor?

Der Kapitalisierungszins bzw. der Kapitalisierungsfaktor sind häufig nicht marktkonform. Der Kapitalisierungsfaktor beträgt aktuell 13,75.

Welche Bedeutung hat der Kapitalisierungsfaktor bei der Ertragswertberechnung?

Vereinfachtes Ertragswertverfahren: Kapitalisierungsfaktoren

Der Durchschnitt der bereinigten Ergebnisse (abzüglich der neu ermittelten Steuerlast) dieser drei Jahre wird mit dem Kapitalisierungsfaktor multipliziert. Der entstehende Wert stellt den vereinfachten Ertragswert bzw. gemeinen Wert dar.

Was ist der Unterschied zwischen Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren?

Wo liegen die Unterschiede? Der Ertragswert und der Sachwert sind Rechengrößen, mit denen der Beleihungswert einer Immobilie ermittelt wird. Während beim Sachwertverfahren die Grundstücks- und Herstellungskosten zugrunde gelegt werden, sind es beim Ertragswertverfahren die Mieteinnahmen.

Kann Ertragswert negativ sein?

Der maßgebliche Ertragswert (Steuerwert) für das bebaute Grundstück ergibt sich schließlich aus der Addition von Bodenwert und Gebäudeertragswert. Ist der Gebäudeertragswert negativ oder null, ist mindestens der Bodenwert anzusetzen.

Wann Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren bestimmt den Wert einer Immobilie auf Basis der Rendite, die sich durch das Vermieten oder Verpachten langfristig erzielen lässt. Das Vergleichswertverfahren zieht reale Immobilienpreise heran, die für gleichartige Objekte erzielt wurden.

Was zählte zu den Bewirtschaftungskosten bei dem Ertragswertverfahren?

Mit eingerechnet in die Bewirtschaftungskosten der Immobilie werden alle Ausgaben, die der Besitzer bei der Bewirtschaftung des Objektes trägt und die er nicht auf den Mieter umlegen kann. Dazu zählen vor allem die Mietausfallwagnis, Verwaltungskosten, Betriebskosten und Kosten für die Instandhaltung.

Was ist ein Grundstück zum Ertragswert?

Das Ertragswertverfahren

Der neue Grundsteuerwert, früher Einheitswert, ergibt sich aus dem Produkt des kapitalisierten Reinertrags (Barwert des Reinertrags) und dem abgezinsten Bodenwert. Für ggfs. selbstständig nutzbare Teilflächen kommt noch ein Bodenwert hinzu.