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Wann benutzt man Ertragswertverfahren?

Gefragt von: Herr Prof. Dr. Toni Janssen B.Eng.  |  Letzte Aktualisierung: 22. September 2022
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Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet? Das Ertragswertverfahren wird angewendet, wenn es bei einer Immobilie nicht um die Eigennutzung, sondern um die Rendite geht. Dabei steht im Mittelpunkt der Ermittlung, welchen Ertrag ein Eigentümer mit einer Immobilie erzielen kann.

Wann Sachwertverfahren und wann Ertragswertverfahren?

Beim Sachwertverfahren wird der Wert einer baulichen Anlage bestimmt und mit dem Bodenwert der Immobilie addiert. Das Sachwertverfahren findet immer dann Anwendung, wenn aufgrund der Immobilie keine Erträge ermittelt werden können, das Ertragswertverfahren also nicht genutzt werden kann.

Wer ermittelt Ertragswert?

Ein Sachverständiger oder Gutachter berechnet im Rahmen des Ertragswertverfahrens zunächst den Wert des Grundstücks und den Wert der baulichen Anlagen getrennt voneinander. Der Grund: Der Boden verliert nicht an Wert, wohingegen Alterung sich wertmindernd auf ein Gebäude auswirkt.

Wann wird das Vergleichswertverfahren angewendet?

Das direkte Vergleichswertverfahren ist für die Bewertung einer Immobilie grundsätzlich optimal, wenn die Kaufpreise vergleichbarer Objekte vorliegen. Dabei handelt es sich grundsätzlich um Immobilien, die ähnliche Merkmale aufweisen, unter anderem hinsichtlich Lage, Größe oder Zustand.

Was sagt der Ertragswert?

Der Ertragswert ist der Wert einer Immobilie, der auf den daraus erzielten, zukünftigen Einnahmen basiert. Mit dem Ertragswertverfahren wird dieser Wert ermittelt, die gesetzlichen Bestimmungen dazu sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und im Bewertungsgesetz (BewG) beschrieben.

ERTRAGSWERTVERFAHREN

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Welche Ertragswertverfahren gibt es?

Es gibt verschiedene Arten des Ertragswertverfahrens: allgemeines Ertragswertverfahren. vereinfachtes Ertragswertverfahren. periodisches Ertragswertverfahren.

Wie funktioniert das vereinfachte Ertragswertverfahren?

Im Grundsatz wird beim vereinfachten Ertragswertverfahren der nachhaltig erzielbare Jahresertrag mit einem Kapitalisierungsfaktor multipliziert. Bei der Ermittlung des zukünftig zu erzielenden Jahresertrags wird dabei von den Ergebnissen der letzten drei abgelaufenen Wirtschaftsjahre ausgegangen.

Wo wird das Vergleichswertverfahren angewendet?

Das Vergleichswertverfahren eignet sich besonders für ähnliche Grundstücke, Häuser und Wohnungen. Deswegen kommt es vor allem bei Grundstücken, Eigentumswohnungen, Reihenhäusern, Doppelhaushälften (Zweifamilienhäusern) und gleichartigen Siedlungshäusern zum Einsatz.

Wie berechnet man den Ertragswert einer Immobilie?

Den Ertragswert einer Immobilie berechnest du, indem du den Bodenwert der Immobilie und den Gebäudeertragswert addierst. Der Gebäudeertragswert hängt maßgeblich von den Mieteinnahmen der Immobilie ab.

Wie funktioniert das Vergleichswertverfahren?

Im Zuge des Vergleichswertverfahrens wird der sogenannte Vergleichswert eines Objektes berechnet. Dabei basiert der Wert wesentlich auf den Kaufpreisen anderer Immobilien und Grundstücke in der Gegend mit ähnlichen Eigenschaften. Damit orientiert sich der Vergleichswert stark am Verkehrswert.

Was ist der Unterschied zwischen Ertragswert und Verkehrswert?

Ertragswert (in der Immobilienbewertung)

Wenn bebaute Grundstücke üblicherweise zur Erzielung von Erträgen und nicht zur Eigennutzung bestimmt sind, wird der Verkehrswert nach den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr vorrangig mit Hilfe des Ertragswertverfahrens ermittelt.

Was ist höher Ertragswert oder Verkehrswert?

Der Verkehrswert ergibt sich grob als ein Mischwert aus Realwert und Ertragswert. Je nach Lage oder baulicher Situation geht der Ertragswert mehrfach in das Ergebnis ein, diese Schätzung ist jedoch relativ ungenau.

Wann welches Bewertungsverfahren?

Für die Frage, welches Bewertungsverfahren anzuwenden ist, ist die Grundstücksart maßgeblich (§ 181 BewG). Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Wohnungs- oder Teileigentum erfolgt die Bewertung, sofern Vergleichswerte vorliegen, nach dem Vergleichswertverfahren.

Welches Verfahren bei Immobilienbewertung?

Es gibt drei zentrale Verfahren bei der Immobilienbewertung: Das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Welche Wertermittlungsverfahren gibt es?

Die drei Wertermittlungsverfahren

Klassische Verfahren für die Wertermittlung sind das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren.

Wann vereinfachtes Ertragswertverfahren?

Dabei hängt die Methode zur Unternehmensbewertung auch stark von ihrem Zweck ab. So ist im Steuerrecht die Unternehmensbewertung im vereinfachten Ertragswertverfahren eine gängige Verfahrensweise. Tatsächlich findet sie beispielsweise bei der Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer oder der Wegzugsteuer Anwendung.

Welche Faktoren sind bei der Berechnung des Ertragswerts zu berücksichtigen?

Um den Ertragswert zu berechnen, benötigen Sie wichtige Angaben wie die Grundstücksgröße, die erzielbare Miete und die Bewirtschaftungskosten der Immobilie. Wichtig sind zudem der in der Gemeinde gültige Liegenschaftszins und die Art der Immobilie. Auch das Alter und die Restnutzungsdauer fließen in die Berechnung ein.

Was ist ein Grundstück zum Ertragswert?

Erbschaftsteuer: Bewertung des Grundvermögens / 6.3.2 Ertragswertverfahren. Wird ein Grundstück im Rahmen des Ertragswertverfahrens bewertet, sind das Gebäude und der Grund und Boden getrennt zu bewerten. Der Grund und Boden ist dabei wie ein unbebautes Grundstück (Bodenrichtwert nach § 179 BewG) zu bewerten.

Was wird im Sachwertverfahren bewertet?

Im Sachwertverfahren wird der Bodenwert unabhängig von Außenanlage und Gebäude bewertet. Für eine näherungsweise Bestimmung genügt daher die Formel: Bodenwert = Bodenrichtwert x Grundstücksfläche.

Wie ermittelt man den Vergleichswert?

Grundlage für den Vergleichswert ist der sogenannte Bodenrichtwert. Diesen ermittelt der Gutachterausschuss anhand von tatsächlichen Verkaufspreisen. Er wird für unbebaute Grundstücke ermittelt – entsprechend dient er auch als sogenannter „unmittelbarer“ Vergleichswert, wenn Sie ein unbebautes Grundstück verkaufen.

Was macht den Wert eines Grundstücks aus?

Neben der Lage hängt der Wert von der Bebaubarkeit und der baulichen Ausnutzung des Grundstücks ab. Wenn es sich nicht um Ackerland handelt, lässt sich annehmen, dass der Käufer vorhat, auf dem Grundstück zu bauen. Ob und in welchem Umfang hierzu die Erlaubnis besteht, lässt sich anhand des Bebauungsplans feststellen.

Kann Ertragswert negativ sein?

Der maßgebliche Ertragswert (Steuerwert) für das bebaute Grundstück ergibt sich schließlich aus der Addition von Bodenwert und Gebäudeertragswert. Ist der Gebäudeertragswert negativ oder null, ist mindestens der Bodenwert anzusetzen.

Was ist der Ertragswert einer GMBH?

Der Ertragswert ist das Produkt aus dem nachhaltig erzielbaren Jahresertrag (§ 201 BewG) und dem Kapitalisierungsfaktor (§ 203 BewG). Der nachhaltig erzielbare Jahresertrag basiert grds. auf den Betriebsergebnissen der letzten drei vor dem Stichtag abgelaufenen Wirtschaftsjahre, § 201 Abs. 2 Satz 1 BewG.

Wie funktioniert das Ertragswertverfahren bei der Unternehmensbewertung?

Eines der gängigsten Verfahren zur Ermittlung des Unternehmenswertes ist das Ertragswertverfahren. Bei diesem Verfahren wird auf der Basis einer Plan-Gewinn- und Verlustrechnung und mittels der Abzinsung der daraus errechneten zukünftigen Ertragsüberschüsse der Wert des Eigenkapitals zum Bewertungsstichtag berechnet.