Kann man sich eine Grundschuld auszahlen lassen?
Gefragt von: Grit Merkel | Letzte Aktualisierung: 6. April 2026sternezahl: 4.5/5 (37 sternebewertungen)
Nein, eine Grundschuld lässt sich nicht einfach "auszahlen", sondern sie wird gelöscht, wenn die zu sichernde Forderung (z. B. ein Darlehen) vollständig beglichen ist; dafür benötigen Sie eine Löschungsbewilligung der Bank und müssen mit einem Notar einen Antrag beim Grundbuchamt stellen, was Kosten verursacht und die Grundschuld entfernt, oder Sie können sie auf einen neuen Gläubiger übertragen lassen, um sie z. B. für ein neues Darlehen zu nutzen.
Was passiert mit der Grundschuld, wenn der Kredit abbezahlt ist?
Löschung der Grundschuld
„Ist ein Darlehen abbezahlt, erlischt eine dafür eingetragene Grundschuld nicht automatisch. Um eine Grundschuld löschen zu lassen, benötigt man zunächst eine beglaubigte Löschungsbewilligung der Bank sowie eine notariell beglaubigte Zustimmungserklärung des Eigentümers“, erklärt Notarin Dr.
Kann man ein Haus mit eingetragener Grundschuld verkaufen?
Ja, ein Hausverkauf mit eingetragener Grundschuld ist problemlos möglich, da die Grundschuld kein unüberwindbares Hindernis darstellt, sondern eine finanzielle Belastung, die beim Verkauf geregelt werden muss – entweder durch Löschung nach vollständiger Tilgung, indem der Verkaufserlös die Restschuld abdeckt, oder durch Übertragung an den Käufer mit Zustimmung der Bank. Verkäufer und Käufer müssen sich mit der Bank abstimmen und die Regelung im Kaufvertrag festhalten, wobei ein Notar die Abwicklung übernimmt.
Ist es sinnvoll, die Grundschuld zu löschen oder stehen zu lassen?
Ob Sie eine Grundschuld löschen oder stehen lassen, hängt von Ihren Zukunftsplänen ab: Löschen ist ratsam bei Immobilienverkauf oder wenn Sie "saubere" Verhältnisse schaffen wollen, um spätere Verzögerungen zu vermeiden. Stehen lassen (als sogenannte Eigentümergrundschuld) ist sinnvoll, wenn Sie in der Immobilie bleiben und die Grundschuld als Sicherheit für künftige Finanzierungen (z.B. Modernisierung) nutzen möchten, um Notar- und Gerichtskosten zu sparen. Es besteht keine Pflicht, die Grundschuld zu löschen.
Wie hoch sind die Kosten für die Löschung von Grundschulden?
Die Kosten für die Löschung einer Grundschuld liegen meist bei 0,2 bis 0,4 Prozent der Grundschuldsumme und teilen sich auf Notar- und Grundbuchgebühren auf, etwa je die Hälfte. Bei 200.000 € Grundschuld sind das circa 800 € (400 € Notar, 400 € Grundbuchamt). Die Bank stellt für die Löschungsbewilligung selbst keine Kosten in Rechnung.
Should I delete the mortgage, yes or no?
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Kann ich eine Grundschuld ohne Notar löschen lassen?
Nein, eine Grundschuld in Deutschland können Sie nicht ohne Notar löschen, da das Grundbuchamt jede Änderung nur mit einem notariell beglaubigten Antrag bearbeiten darf. Sie benötigen die notariell beurkundete Löschungsbewilligung der Bank, die der Notar dann an das Grundbuchamt weiterleitet, um die Eintragung zu entfernen, was bei Briefgrundschulden auch den Grundschuldbrief erfordert.
Was kostet eine Grundschuld über 50000 Euro?
Für eine Grundschuld über 50.000 € müssen Sie mit Gesamtkosten von etwa 150 € bis 400 € rechnen, aufgeteilt in ca. 0,2-0,5 % (100-250 €) für Notar und ca. 0,2-0,3 % (100-150 €) für Grundbuchamt (Stand 2026), basierend auf dem Geschäftswert der Grundschuld. Die genauen Kosten hängen von der exakten Höhe der Grundschuld und dem jeweiligen Gebührenverzeichnis ab, wobei Notargebühren nach dem GNotKG berechnet werden.
Welche Nachteile hat eine Grundschuld?
Nachteile einer Grundschuld sind vor allem die anfänglichen Notar- und Grundbuchkosten, die Bank kann bei Zahlungsausfall leichter auf die Immobilie zugreifen (Zwangsvollstreckung) und eine bestehende Grundschuld kann den Verkauf erschweren, da sie potenzielle Käufer abschrecken kann oder mit Übertragung/Löschung verbunden ist. Auch eine weite Zweckerklärung bindet die Grundschuld an zukünftige Kredite, was die Flexibilität einschränkt, bis sie gelöscht wird.
Was tun, wenn der Kredit abbezahlt ist?
Wenn Ihr Kredit abbezahlt ist, müssen Sie bei einem Immobiliendarlehen die Grundschuld löschen lassen, wofür Sie eine kostenfreie Löschungsbewilligung der Bank benötigen und einen Notar beauftragen müssen, was Kosten verursacht; alternativ können Sie die Grundschuld auch bestehen lassen, was eine spätere Finanzierung erleichtern kann, aber einen neuen Finanzplan erfordert, um die frei werdenden Raten klug anzulegen oder zu nutzen.
Ist es möglich, eine Immobilie mit Grundschuld zu verschenken?
Grundschuld übertragen
Die Grundschuld kann vom Verkäufer an den neuen Eigentümer übertragen werden. Das ist auch möglich, wenn kein offenes Darlehen an die Immobilie geknüpft ist.
Was passiert mit der Grundschuld, wenn das Grundstück verkauft wird?
Wer ein Grundstück verkauft, kann die Grundschuld, wenn die Bank das zulässt, nach Absprache mit der Bank an den neuen Eigentümer übertragen. Zudem lässt sich eine bereits bestehende Grundschuld für ein neues Darlehen nutzen. Dies ist eine Option, sobald das alte Darlehen beglichen ist.
Ist es möglich, ein noch nicht abbezahltes Haus zu verkaufen?
Ja, ein Hausverkauf trotz noch laufendem Kredit ist grundsätzlich möglich, aber er erfordert die Abstimmung mit der finanzierenden Bank, da die Restschuld aus dem Verkaufserlös getilgt werden muss und die Grundschuld gelöscht wird; dabei müssen oft die Kündigungsbedingungen des Kreditvertrags beachtet werden, insbesondere eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Ablösung.
Ist die Grundschuld so hoch wie der Kredit?
Zwar sind die Grundschuld und der Darlehensbetrag in der Regel gleich hoch, doch unterscheiden sich die Sollzinsen von den Grundschuldzinsen. Sie sind aber nicht abhängig voneinander. Das Kreditinstitut nutzt sie als Vorsichtsmaßnahme, um damit höhere, unvorhersehbare Forderungen in der Zukunft abzusichern.
Was kostet die vorzeitige Ablösung eines Kredites?
Das vorzeitige Ablösen eines Darlehens kostet in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank, die den entgangenen Zinsgewinn ausgleichen soll; diese ist bei Ratenkrediten gesetzlich gedeckelt (max. 1 % der Restschuld, bei Restlaufzeit < 12 Monate max. 0,5 %), bei Immobiliendarlehen aber deutlich höher (oft 5-10 %), da hier der Zinsschaden groß ist und die Berechnung komplexer ist, kann aber nach 10 Jahren Laufzeit bei Baufinanzierungen oft entfallen. Es lohnt sich eine Kosten-Nutzen-Analyse, um zu prüfen, ob die Zinsersparnis die Entschädigung übersteigt.
Wie lange dauert eine Grundschuldlöschung im Grundbuch?
Die Löschung einer Grundschuld dauert insgesamt meist mehrere Wochen bis Monate, abhängig von der Schnelligkeit der Bank bei der Ausstellung der Löschungsbewilligung (1-3 Wochen) und der Auslastung des Grundbuchamts (2-4 Wochen), wobei Verzögerungen bei unvollständigen Unterlagen oder einem verlorenen Grundschuldbrief (Aufgebotsverfahren) die Dauer erheblich verlängern können.
Soll man eine Grundschuld stehen lassen?
Es ist keine Pflicht, die Grundschuld zu löschen. Es ist aber sinnvoll, wenn Sie die Immobilie verkaufen wollen. Nicht empfehlenswert ist, die Grundschuld aus dem Grundbuch zu löschen, wenn: Sie weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben und keinen Gedanken an einen möglichen Verkauf verschwenden.
Warum ist Grundschuld besser als Hypothek?
Der Eintrag der Grundschuld bietet Sicherheit für aktuelle und zukünftige Kredite. Eine Hypothek kann nach Erlöschen aus dem Grundbuch nicht mehr für andere Verbindlichkeiten genutzt werden. Sie ist weniger flexibel einsetzbar als die Grundschuld.
Was bedeutet es, wenn im Grundbuch eine Grundschuld eingetragen ist?
Eine Grundschuld im Grundbuch ist ein Grundpfandrecht, das eine Immobilie belastet, um ein Darlehen, meist für den Hauskauf, abzusichern. Sie gibt dem Kreditgeber (Bank) das Recht, die Immobilie bei Zahlungsausfall zwangsversteigern zu lassen, um ihre Forderung zu begleichen. Nach vollständiger Tilgung bleibt sie als sogenannte Eigentümergrundschuld bestehen und kann für zukünftige Kredite genutzt werden, was Kosten spart.
Ist es möglich, eine Immobilie mit Grundschuld zu verkaufen?
Ja, eine Immobilie mit Grundschuld lässt sich verkaufen, wobei die Grundschuld entweder mit dem Verkaufserlös abgelöst und gelöscht oder unter bestimmten Voraussetzungen (Zustimmung der Bank) vom Käufer übernommen wird, der dann als neuer Schuldner in den Kreditvertrag eintritt oder die Grundschuld für eine neue Finanzierung nutzt. Der Notar wickelt dies ab und sorgt dafür, dass der Käufer die Immobilie lastenfrei erhält, indem die Restschuld aus dem Kaufpreis bezahlt wird, bevor die Grundschuld gelöscht wird.
Verjährt eine Grundschuld, die älter als 30 Jahre ist?
Die 30-jährige Verjährungsfrist bei Grundschulden gilt nicht für die Hauptforderung (Kredit), die meist nach 3 Jahren (Regelverjährung) verjährt, sondern für den dinglichen Anspruch (Grundschuld an sich) und bestimmte titelierte Ansprüche oder solche, die aus Eigentum und anderen dinglichen Rechten resultieren, wie z.B. Herausgabeansprüche. Der eigentliche Grundschuldzins verjährt auch nach 3 Jahren, aber der Grundbuchanspruch kann durch notarielle Vereinbarung (Schuldversprechen) oder Titel auf 30 Jahre verlängert werden, was die Zwangsvollstreckung lange ermöglicht, selbst wenn die Zinsen verjährt sind.
Wie hoch sind die Kosten für die Löschung einer Grundschuld beim Notar?
Die Notarkosten für die Löschung einer Grundschuld betragen in der Regel rund 0,2 % der Grundschuldsumme, zuzüglich weiterer ca. 0,2 % für die Gebühren des Grundbuchamts, macht zusammen etwa 0,4 % der Grundschuldsumme aus, aufgeteilt zwischen Notar und Grundbuchamt, wobei die Bank für die Löschungsbewilligung selbst keine Kosten berechnen darf. Bei 200.000 € Grundschuld wären das also insgesamt rund 800 €, aufgeteilt zu je 400 € für Notar und Grundbuchamt.
Ist ein Bauspardarlehen durch eine Grundschuld gesichert?
Das Bauspardarlehen ist durch die Eintragung eines Grundpfandrechts gesichert. Dafür wird im Grundbuch eine Grundschuld zugunsten der Bausparkasse eingetragen. Diese Grundschuld gibt dem Kreditgeber das Recht, die Immobilie zu verwerten, falls der Kreditnehmer das Darlehen nicht zurückzahlt.
Was kostet es, ein Haus vom Notar überschreiben zu lassen?
Die Notarkosten für das Überschreiben eines Hauses (Schenkung/Übertragung) berechnen sich nach dem Wert der Immobilie und umfassen Notargebühren (ca. 1–1,5 % des Wertes) sowie Grundbuchkosten (ca. 0,5 % des Wertes), insgesamt also etwa 1,5 % bis 2 % des Immobilienwerts, zuzüglich eventueller Schenkungssteuer oder Kosten für Wohnrechte. Bei einem Wert von 300.000 € liegen die reinen Kosten (Notar + Grundbuch) oft bei rund 1.800 € bis 2.500 €, abhängig vom genauen Wert und den Leistungen.
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