Wie wird Legionellenprüfung umgelegt?
Gefragt von: Mustafa Vetter | Letzte Aktualisierung: 3. August 2026sternezahl: 4.3/5 (16 sternebewertungen)
Die Kosten für die regelmäßige Legionellenprüfung sind umlagefähige Betriebskosten, die Mieter über die Nebenkostenabrechnung zahlen müssen, wenn es im Mietvertrag vereinbart ist und unter „Sonstige Betriebskosten“ laufen; Kosten für Nachuntersuchungen, Sanierung oder die Einrichtung von Probenentnahmestellen sind Instandhaltungskosten und müssen vom Vermieter getragen werden, können aber ggf. eine Mieterhöhung begründen, wie objego und Engel & Völkers darlegen.
Kann die Legionellenprüfung auf Mieter umgelegt werden?
Ja, die Kosten für die regelmäßige, verpflichtende Legionellenprüfung (Probenahme und Analyse) sind umlagefähige Betriebskosten, die über die Nebenkostenabrechnung oder Heizkostenabrechnung auf Mieter umgelegt werden können, sofern dies vertraglich vereinbart ist. Nicht umlagefähig sind jedoch einmalige Kosten für die Ersteinrichtung von Entnahmestellen (da Modernisierung) sowie Kosten bei einem tatsächlichen Legionellenbefall (Nachproben, Sanierung), da diese als Instandhaltung gelten und vom Vermieter getragen werden müssen.
Wie werden die Kosten der Legionellenprüfung umgelegt?
Legionellenprüfung: Diese Kosten sind umlagefähig
Die gute Nachricht für Sie: Die Kosten der Legionellenprüfung können Sie damit in vielen Fällen auf Ihre Mieterinnen und Mieter umlegen. Wiederkehrende Kosten sind entweder als sonstige Betriebskosten oder im Rahmen der Heizkostenabrechnung umlagefähig.
Wer zahlt die Kosten für die Legionellenprüfung?
“Werden Legionellen im Trinkwasser festgestellt, so sind die Kosten für die Ursachenforschung und die Beseitigung des Befalls in der Regel vom Vermieter zu tragen”, sagt die Juristin.
Welche Kosten darf man nicht auf den Mieter umlegen?
Auf Mieter dürfen Instandhaltung, Instandsetzung, Reparaturen, Verwaltungskosten (Hausverwaltung, Bankgebühren, Porto), Miet- oder Rechtsschutzversicherungen und zunehmend auch die Miete für Rauchmelder sowie seit Juli 2024 Kabelgebühren nicht umgelegt werden; Mieter zahlen nur für umlagefähige Betriebskosten, die direkt mit dem Betrieb des Hauses zusammenhängen.
Trinkwasserverordnung Legionellen-Untersuchung - Millionen Mieter sparen Geld - Immobooks.de
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Welche Kosten dürfen vom Vermieter nicht in Rechnung gestellt werden?
Auf Mieter dürfen Instandhaltung, Instandsetzung, Reparaturen, Verwaltungskosten (Hausverwaltung, Bankgebühren, Porto), Miet- oder Rechtsschutzversicherungen und zunehmend auch die Miete für Rauchmelder sowie seit Juli 2024 Kabelgebühren nicht umgelegt werden; Mieter zahlen nur für umlagefähige Betriebskosten, die direkt mit dem Betrieb des Hauses zusammenhängen.
Welche Wartungskosten sind umlagefähig?
Bei Wohnraummietverhältnissen können Wartungskosten auf den Mieter umgelegt werden, soweit diese im Betriebskostenkatalog ausdrücklich aufgeführt sind (z. B. Reinigung und Wartung von Etagenheizung, Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der zentralen Heizungsanlage).
Wer zahlt die Legionellenprüfung, Mieter oder Vermieter?
Die Kosten der Prüfung auf Legionellenbakterien können in der Nebenkostenrechnung auf den Mieter umgelegt werden (§ 1 Abs. 1 BetrKostVO).
Ist Legionellenprüfung in Mehrfamilienhaus Pflicht?
Ja, Vermieter von Mehrfamilienhäusern müssen gesetzlich alle drei Jahre eine Legionellenprüfung des Trinkwassers durchführen lassen, wenn eine zentrale Warmwasserbereitung vorhanden ist, die mehr als zwei Wohnungen versorgt. Dies ist eine Pflicht nach der Trinkwasserverordnung (TrinkwV) zum Schutz der Mietergesundheit, die bei Nichteinhaltung zu rechtlichen Konsequenzen führen kann, einschließlich Schadensersatz und Mietminderung, so die Berliner Mieterverein e.V.
Wie viel kostet eine Legionellen-Risikobewertung?
Die Kosten liegen üblicherweise zwischen 200,00 £ für eine kleine Zahnarzt- oder Allgemeinarztpraxis und 500,00 £ für ein mittelgroßes Pflegeheim . Unsere Gutachter führen regelmäßig Begutachtungen aller Arten von Gebäuden und Wassersystemen durch, darunter Büros, Produktionsstätten, Lagerhallen und öffentliche Gebäude.
Was kostet eine Legionellenprüfung in einem Mehrfamilienhaus?
Legionellenprüfung für ein Gebäude mit einem Steigstrang und 3 Entnahmestellen kostet Sie nur 288,19 € (inkl. MwSt).
Wer ist für die Legionellenprüfung verantwortlich?
Verantwortlich ist der Vermieter. Allerdings dürfen nur akkreditierte Stellen Wasserproben nach den Vorgaben der DIN EN ISO 19458:2006-12 entnehmen. Minol verfügt als Partner der Wohnungswirtschaft bereits seit 2012 über Erfahrung mit der Legionellenprüfung und kennt die Anforderungen sehr gut.
Wie oft Legionellenprüfung im Mietshaus?
In Mietshäusern mit zentraler Warmwasserversorgung müssen Vermieter die Trinkwasseranlage alle drei Jahre auf Legionellen prüfen lassen, so schreibt es die deutsche Trinkwasserverordnung vor, um Mieter vor Gesundheitsgefahren zu schützen. Die Untersuchung muss durch zugelassene Stellen erfolgen und die Kosten können als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Ausgenommen sind in der Regel Ein- und Zweifamilienhäuser.
Sind Kosten für Trinkwasseruntersuchungen umlagefähig?
Ja, die Kosten für die gesetzlich vorgeschriebenen, regelmäßigen Trinkwasseruntersuchungen (insbesondere Legionellenprüfungen) sind umlagefähige Betriebskosten für Vermieter, da sie der Betriebssicherheit dienen und laufend anfallen, oft in der Heizkostenabrechnung unter Warmwasserkosten (z.B. nach § 2 Nr. 3 oder 4a BetrKV). Nicht umlagefähig sind hingegen Kosten für einmalige Nachuntersuchungen bei Befall, Sanierungsmaßnahmen oder die Einrichtung von Entnahmestellen, da diese Instandhaltung oder Modernisierung darstellen.
Wie oft sollten Wasserhähne wegen Legionellen gespült werden?
Stehendes Wasser begünstigt das Wachstum von Legionellen. Um das Risiko zu verringern, sollten Sie verstopfte Rohrleitungen und Totstellen beseitigen, selten genutzte Entnahmestellen (einschließlich Duschköpfe und Wasserhähne) mindestens wöchentlich durchspülen und Duschköpfe und Schläuche mindestens vierteljährlich reinigen und entkalken.
Wer ist schuld an Legionellen?
Konkret heißt das: Verantwortlich für das Trinkwasser ist der Eigentümer der Trinkwasserinstallation (TWI) ab dem Übergabepunkt des Wasserversorgungsunternehmens, was meist dem Wasserzähler entspricht.
Was passiert, wenn man keine Legionellenprüfung macht?
Welche Strafen drohen, wenn keine Legionellenprüfung erfolgt? durchgeführt werden, begeht gemäß § 25 Nr. 4 TrinkwV eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld von bis zu 25.000 € geahndet werden kann.
Wie oft muss eine Legionellen-Risikobewertung durchgeführt werden?
Bei einfachen Gebäuden mit geringem Risiko empfehlen wir als Faustregel, die Risikobewertung alle zwei Jahre zu überprüfen, oder früher, wenn sich etwas Wesentliches ändert.
Wie lange muss man Wasser aus der Leitung laufen lassen, um Legionellen abzutöten?
Stand das Wasser länger als drei Tage still, sollte man Kalt- und Warmwasser mindestens fünf Minuten laufenlassen. Wenn man mehrere Wochen weg war, sollte man Schlütter zufolge die Trinkwasserinstallation fachgerecht spülen und gegebenenfalls eine mikrobiologische Untersuchungen durchführen lassen.
Kann man die Legionellenprüfung auf Mieter umlegen?
Ja, die Kosten für die regelmäßige, verpflichtende Legionellenprüfung (Probenahme und Analyse) sind umlagefähige Betriebskosten, die über die Nebenkostenabrechnung oder Heizkostenabrechnung auf Mieter umgelegt werden können, sofern dies vertraglich vereinbart ist. Nicht umlagefähig sind jedoch einmalige Kosten für die Ersteinrichtung von Entnahmestellen (da Modernisierung) sowie Kosten bei einem tatsächlichen Legionellenbefall (Nachproben, Sanierung), da diese als Instandhaltung gelten und vom Vermieter getragen werden müssen.
Welche Kosten dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden?
Auf Mieter dürfen Instandhaltung, Instandsetzung, Reparaturen, Verwaltungskosten (Hausverwaltung, Bankgebühren, Porto), Miet- oder Rechtsschutzversicherungen und zunehmend auch die Miete für Rauchmelder sowie seit Juli 2024 Kabelgebühren nicht umgelegt werden; Mieter zahlen nur für umlagefähige Betriebskosten, die direkt mit dem Betrieb des Hauses zusammenhängen.
Sind Legionellen ein Grund für Mietminderung?
Ja, Mieter können bei Legionellenbefall im Trinkwasser die Miete mindern, da dies einen Mangel darstellt und die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung einschränkt, wobei die Höhe der Minderung je nach Schwere (Konzentration, Gesundheitsgefahr) variiert (oft 10-25 %, bei gravierenden Fällen mehr), eine vorherige Information des Vermieters und eine Mängelanzeige mit Fristsetzung zur Mangelbeseitigung jedoch unerlässlich sind. Entscheidend ist, dass der Befall eine objektive Gesundheitsgefahr darstellt oder die Nutzung des Wassers erheblich beeinträchtigt, nicht nur eine subjektive Befürchtung.
Was darf in der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden?
Umlagefähige Nebenkosten sind wiederkehrende Kosten zur Bewirtschaftung einer Immobilie, die der Vermieter auf Mieter umlegen darf, wie Grundsteuer, Wasser/Abwasser, Heizung/Warmwasser, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Hausmeister, Gartenpflege, Gebäudeversicherung, Hausbeleuchtung, Schornsteinfeger und Aufzugskosten. Wichtig ist, dass diese Kosten im Mietvertrag vereinbart sind und die Abrechnung jährlich erfolgen muss. Nicht umlagefähig sind hingegen Kosten für Instandhaltung, Reparaturen und Verwaltung.
Welche Änderungen im Mietrecht gibt es im Jahr 2025?
Das Mietrecht 2025 bringt vor allem Änderungen durch das Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV) mit sich, darunter die digitale Bereitstellung von Belegen für Betriebskosten, die Pflicht zur besseren Isolierung von Heizungsrohren zur CO2-Senkung, eine CO2-Kostenaufteilung zwischen Mietern und Vermietern sowie die Anerkennung elektronischer Mietverträge. Zudem wird die Mietpreisbremse verschärft, die Modernisierungsumlage reformiert und der Mietrechtsschutz gestärkt, um Mieter besser zu unterstützen.
Kann der Vermieter Wartungskosten in Rechnung stellen?
Ja, Vermieter dürfen bestimmte Wartungskosten als Betriebskosten auf Mieter umlegen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist und es sich um wiederkehrende, gesetzlich umlagefähige Kosten handelt (z. B. Heizungswartung, Aufzug, Blitzableiter), nicht aber um Reparaturen, die der Vermieter tragen muss; Mieter haben das Recht, die Rechnungen einzusehen.
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