Was tun wenn der Mieter die Kaution Abwohnt?
Gefragt von: Nadine Zimmer | Letzte Aktualisierung: 21. Januar 2026sternezahl: 4.5/5 (18 sternebewertungen)
Wenn ein Mieter die Kaution „abwohnt“, indem er die Miete einstellt, ist das rechtlich nicht zulässig, da die Kaution eine Sicherheit für Schäden und Nachzahlungen ist, die erst nach Auszug geprüft wird. Als Vermieter sollten Sie zuerst eine Mahnung schreiben, dann fristlos kündigen und bei anhaltendem Zahlungsverzug die Mietschulden einklagen, wobei Sie die Kaution erst nach Vertragsende verrechnen können. Bei unberechtigtem Abwohnen drohen dem Mieter Mahnverfahren und rechtliche Schritte, aber auch als Vermieter riskieren Sie Anwalts- und Gerichtskosten, wenn der Mieter zahlungsunfähig ist.
Was bedeutet es, wenn ein Mieter die Kaution abwohnt?
"Abwohnen der Kaution" bedeutet, dass ein Mieter die Mietzahlung für die letzten Monate einstellt und stattdessen die Kaution als Ersatz für die ausstehende Miete verrechnet, was gesetzlich nicht erlaubt ist. Die Kaution dient als Sicherheit für Schäden oder Mietrückstände, und ein Mieter hat erst nach Vertragsende und ordnungsgemäßer Übergabe einen Anspruch auf Rückzahlung. Wer die Kaution "abwohnt", gerät in Zahlungsverzug und riskiert Mahnungen, Kündigungen und hohe Prozesskosten.
Wie lange darf der Vermieter sich Zeit lassen, die Kaution zurückzuzahlen?
Wenn sich Ihr Vermieter mehr als 6 Monate Zeit lässt, um die Kaution zurückzuzahlen, können Sie die Kaution schriftlich einfordern. Im Schreiben sollte dabei Folgendes enthalten sein: das Datum, an dem das Mietverhältnis beendet wurde. das Datum der Wohnungsübergabe mit Hinweis auf das Wohnungsübergabeprotokoll.
Ist es möglich, die letzte Mietzahlung mit der Kaution zu verrechnen?
Nein, ein Mieter darf die letzte Miete nicht eigenmächtig mit der Kaution verrechnen (abwohnen), da die Kaution erst nach Ende des Mietverhältnisses und der Wohnungsübergabe zur Abrechnung fällig wird und der Vermieter erst dann Schäden oder Nachzahlungen prüfen kann. Das Nichtzahlen der letzten Miete kann zu Mietschulden und rechtlichen Konsequenzen führen, da die Mietzahlungspflicht bis zum Vertragsende besteht. Die Verrechnung darf nur der Vermieter nach Auszug vornehmen, falls berechtigte Forderungen bestehen (z.B. Schäden, Nebenkosten).
Was kann ich tun, wenn mein Mieter die Kaution nicht überweist?
Wenn ein Mieter die Kaution nicht zahlt, sollte der Vermieter zuerst kommunizieren und eine Frist setzen; bleibt die Zahlung aus, kann er die Kaution gerichtlich einfordern oder bei Zahlungsverzug von mindestens zwei Nettokaltmieten sogar fristlos kündigen, wobei der Mieter das Recht hat, die Kaution in drei Raten zu zahlen, wenn der Mietvertrag dies nicht ausschließt.
Statute of limitations for claims - restart and suspension
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Was kann ich tun, wenn mein Mieter die Kaution nicht zahlt?
Wenn Sie die Mietkaution nicht zahlen können, drohen eine Kündigung durch den Vermieter (ab zwei Nettokaltmieten Rückstand), Verweigerung der Schlüsselübergabe oder gerichtliche Schritte, aber es gibt Alternativen wie Ratenzahlung, Bankbürgschaften oder Kautionsversicherungen zur Finanzierung oder Absicherung. Sprechen Sie frühzeitig mit dem Vermieter und prüfen Sie Finanzierungsoptionen wie einen Kautionskredit oder eine Mietbürgschaft, um den Mietvertrag zu sichern.
Wie fordere ich die Mietkaution zurück?
Um Ihre Mietkaution zurückzufordern, müssen Sie zuerst sicherstellen, dass das Mietverhältnis beendet ist, die Wohnung übergeben wurde und keine offenen Forderungen bestehen; danach fordern Sie den Vermieter schriftlich (am besten per Einschreiben mit Rückschein) auf, die Kaution binnen einer Frist von etwa zwei Wochen zurückzuzahlen, da der Vermieter sie nur bis zu sechs Monate (oder bis zur Betriebskostenabrechnung, max. 12 Monate) einbehalten darf und ansonsten die Verjährungsfrist von drei Jahren beginnt.
Was darf man alles von der Kaution abziehen?
Von der Mietkaution dürfen Vermieter nur berechtigte Forderungen abziehen, wie ausstehende Mieten und Nebenkosten, Kosten für Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen, sowie nicht durchgeführte, vertraglich vereinbarte Schönheitsreparaturen oder professionelle Reinigungen bei grober Verschmutzung. Wichtig ist, dass nur die tatsächlich notwendigen Beträge einbehalten werden dürfen und der Vermieter die Kosten genau begründen muss.
Wie lange darf mein ehemaliger Vermieter die Kaution einbehalten?
Der Vermieter darf die Kaution nach dem Auszug meist 3 bis 6 Monate einbehalten, um Ansprüche zu prüfen, aber maximal bis zur nächsten Nebenkostenabrechnung (meist ein Jahr) bei unklaren Betriebskosten. Es gibt keine starre gesetzliche Frist, aber eine "angemessene Prüfungsfrist" von bis zu sechs Monaten gilt als Standard für Mängel. Bei klaren Mängeln oder ausstehenden Zahlungen muss er die Kaution zügig anteilig freigeben.
Kann der Vermieter die Kaution bis zur Nebenkostenabrechnung einbehalten?
Ja, der Vermieter darf einen Teil der Kaution bis zur Nebenkostenabrechnung einbehalten, wenn absehbar ist, dass eine Nachforderung entsteht, aber nur einen angemessenen Betrag, der die erwartete Nachzahlung (ggf. mit Puffer) deckt, nicht die gesamte Kaution; zudem muss er dies begründen und eine angemessene Frist (meist bis zu 6 Monate) einhalten, bis die Abrechnung vorliegt.
Wie viele Zinsen gibt es auf eine Kaution?
Auf die Mietkaution gibt es derzeit meist sehr niedrige Zinsen (oft nur 0,2 % bis 0,8 %), da sie zu den Konditionen für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist angelegt werden muss und die Zinsen dem Mieter zustehen; Vermieter können aber auch spezielle, besser verzinste Kautionskonten nutzen, die bis zu 3,1 % bringen können. Die Höhe hängt vom Kreditgeber und dem aktuellen Zinsniveau ab, aber es gibt eine gesetzliche Pflicht zur Verzinsung, die dem Mieter zugutekommt.
Was tun, wenn man die Kaution nicht zurück bekommt?
Wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt, fordern Sie diese zunächst schriftlich mit Fristsetzung (ca. 14 Tage) nach Ablauf der 3–6-monatigen Prüffrist an, sichern Beweise wie Übergabeprotokolle, und holen Sie sich bei Nichtreaktion Unterstützung bei Mieterverein/Anwalt, bevor Sie ggf. einen Mahnantrag oder eine Klage einreichen.
Wie lange nach dem Auszug erhalten Sie ihre Kaution zurück?
Die Kaution muss in der Regel innerhalb von 3 bis 6 Monaten nach Auszug zurückgezahlt werden, da Vermieter diese Frist zur Prüfung auf offene Forderungen haben. Bei ausstehender Nebenkostenabrechnung kann sich die Frist auf bis zu 12 Monate verlängern, da die Abrechnung bis zum Ende des nächsten Jahres erfolgen muss. Wichtig ist ein wohnungsübergabeprotokoll beim Auszug; falls keine Forderungen bestehen, muss die vollständige Kaution plus Zinsen ausgezahlt werden, andernfalls nur der Restbetrag nach Abzug berechtigter Kosten.
Wann kriegt man eine Wohnung mit Kaution wieder?
Wann muss die Vermieterin oder der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution zurückzahlen? Wer aus einer Wohnung auszieht, erhält von Vermieterin oder Vermieter die gezahlte Kaution inklusive der erzielten Zinsen zurück. Die Rückzahlung kann bis zu sechs Monate dauern – in Ausnahmefällen bis zu zwölf.
Wann muss der Vermieter mir die Kaution zurückgeben?
Es gibt keine gesetzlich starre Frist, aber Gerichte sehen eine angemessene Prüfungsfrist von 3 bis 6 Monaten nach Auszug für die Rückzahlung der Mietkaution als üblich an, wobei Vermieter bei offenen Nebenkosten oder Schäden die Kaution bis zur endgültigen Abrechnung (oft bis zu 12 Monate) einbehalten dürfen, wenn sie dies begründen. Mieter sollten die Rückzahlung aktiv einfordern, falls sie nach 6 Monaten nicht erfolgt, und eine Frist setzen.
Wie komme ich aus dem Mietvertrag, wenn 2 Mieter?
Bei zwei Mietern muss der Mietvertrag immer von allen Mietern gemeinsam gekündigt werden, eine einzelne Kündigung (z. B. bei Trennung) ist unwirksam, solange der andere Mieter noch im Vertrag steht und die Wohnung mit bewohnt; nur ein einheitlicher Aufhebungsvertrag mit dem Vermieter oder eine Kündigung mit Unterschriften aller Parteien beendet das Verhältnis für alle. Wenn einer ausziehen will, muss er mit dem Vermieter eine Lösung finden, z. B. einen neuen Vertrag für den Verbleibenden abschließen, da er sonst weiterhin für die Miete haftet.
Wie lange darf ein Vermieter die Mietkaution einbehalten?
Vermieter dürfen die Mietkaution meist 3 bis 6 Monate einbehalten, um Schäden zu prüfen und Forderungen zu klären, können aber bei ausstehenden Betriebskostenabrechnungen bis zur nächsten Abrechnung (oft bis zu 12 Monate) zurückhalten, solange dies begründet ist; der Rest muss zügig ausgezahlt werden. Nach Ablauf der Prüfzeit ist die Kaution plus Zinsen zurückzuzahlen, abzüglich berechtigter Forderungen.
Wie lange hat mein alter Vermieter Zeit, eine Kaution zurückzugeben?
Der Vermieter muss die Mietkaution in der Regel innerhalb von 3 bis 6 Monaten nach Mietende zurückzahlen, da er in dieser Zeit offene Forderungen (Mietrückstände, Schäden, Nebenkosten) prüft; bei noch ausstehender Nebenkostenabrechnung kann sich die Frist auf bis zu 12 Monate verlängern, wobei er nur einen Teilbetrag einbehalten darf, der der voraussichtlichen Nachzahlung entspricht. Es gibt keine gesetzlich festgeschriebene Frist, aber die Gerichte sehen 3-6 Monate als angemessen an.
Wie lange nach Auszug kann der Vermieter Mängel geltend machen?
Vermieter müssen Mängel oder Schäden an der Mietsache innerhalb von sechs Monaten nach der Wohnungsrückgabe geltend machen, da die Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche gemäß § 548 Abs. 1 BGB so kurz ist. Diese Frist beginnt bereits mit der Rückgabe der Wohnung, nicht erst mit dem offiziellen Vertragsende. Um die Frist zu wahren, müssen Vermieter aktiv werden, etwa durch Klage oder Mahnbescheid, nicht nur den Schaden erwähnen.
Für welche Schäden muss der Mieter bei Auszug aufkommen?
Der Mieter haftet beim Auszug für Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen, also durch unsachgemäßen Gebrauch, Fahrlässigkeit oder mutwillige Beschädigung entstanden sind (z. B. Brandlöcher, tiefe Kratzer, große Flecken, angenagte Wände durch Tiere, unzulässige bauliche Veränderungen). Für normale Abnutzung wie kleine Kratzer im Parkett, vergilbte Tapeten oder verkalkte Armaturen muss der Mieter nicht aufkommen. Wichtig sind ein sorgfältiges Übergabeprotokoll und ggf. eine Privathaftpflichtversicherung.
Wie viel Geld darf der Vermieter von der Kaution einbehalten?
Der Vermieter darf von der Kaution nur so viel einbehalten, wie für berechtigte Forderungen nötig ist, z.B. für offene Nebenkosten (oft 3x Vorauszahlung) oder Schäden über die normale Abnutzung hinaus, muss dies aber genau begründen und abrechnen. Die gesamte Kaution darf nur einbehalten werden, wenn die Forderungen mindestens so hoch sind wie die Kaution selbst. Die Prüfungsfrist beträgt meist 6 Monate (länger bei Nebenkosten).
Welche Schäden sind vom Vermieter zu akzeptieren?
Schäden, die durch das normale Bewohnen entstehen, müssen Vermieter akzeptieren. Dazu zählen Schäden durch Alter und Verschleiß, zum Beispiel leichte Kratzer in Böden und Verfärbungen in Fliesen. Schäden, die über reguläre Gebrauchsspuren hinausgehen, fallen nicht unter vertragsgemäße Nutzung.
Bei welchen Mängeln darf der Vermieter die Kaution einbehalten?
Der Vermieter darf die Kaution bei Mietschulden, offenen Nebenkosten, nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen (wenn vertraglich vereinbart) und Schäden an der Mietsache einbehalten, die über die normale Abnutzung hinausgehen (z.B. Brandlöcher, kaputte Fliesen, beschädigte Fenster/Türen). Wichtig ist, dass er seine Ansprüche begründet und die Schäden dokumentiert, wobei er in der Regel 3 bis 6 Monate Zeit für die Prüfung hat, aber auch länger warten kann, wenn berechtigte Forderungen bestehen.
Wie kriege ich meine Mietkaution zurück?
FAQ: Rückerstattung der Mietkaution
Wurde die Mietkaution während des Mietverhältnisses auf einem Depot bei einer Bank hinterlegt, so stellt der Vermieter der Mieterschaft spätestens ein Jahr nach dem Ende des Mietverhältnisses die Rückerstattungsbescheinung aus. Diese gibt die Kaution zur Auszahlung frei.
Wer muss das Mietkautionskonto auflösen?
Der Vermieter hat Mieter über Verfügungen einer Vermieter-Mietkaution grundsätzlich in Kenntnis zu setzen. Da der Kontoinhaber einer Vermieter-Mietkaution der Vermieter ist, kann dieser über die Kaution verfügen und das Mietkautionskonto auflösen.
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