Kann man eine Immobilie unter Wert verkaufen?
Gefragt von: Inga Hennig MBA. | Letzte Aktualisierung: 11. Mai 2026sternezahl: 4.2/5 (19 sternebewertungen)
Ja, man kann eine Immobilie grundsätzlich unter Wert verkaufen, da der Gesetzgeber den Preis nicht vorschreibt, aber bei zu großen Abweichungen vom Marktwert stuft das Finanzamt den Vorgang als Schenkung oder "gemischte Schenkung" ein, was Schenkungssteuer auslösen kann. Eine Differenz von etwa 10-20 % unter dem Verkehrswert wird oft noch als "entgeltlich" angesehen, aber größere Abschläge (z.B. unter 90 % des Werts) führen fast sicher zu Schenkungssteuerpflichten für den Käufer, da die Differenz als Schenkung gilt, wobei Notarkosten trotzdem anfallen.
Was passiert, wenn man eine Immobilie unter Wert verkauft?
Schenkungssteuer bei Verkauf unter Verkehrswert
Wird die Immobilie unter Marktwert verkauft, kann die Differenz als steuerpflichtige Schenkung gewertet werden. Kinder haben dabei einen Freibetrag von 400.000 € pro Elternteil (§ 16 ErbStG). Liegt die Schenkung innerhalb dieser Grenze, fällt keine Schenkungssteuer an.
Wie viel unter Marktwert kann man ein Haus verkaufen?
Um eine Schenkung zu umgehen, ist es nicht erlaubt, ein Haus weit unter Wert zu verkaufen. Ein Kaufpreis, der mehr als 20–25 % unter dem Verkehrswert der Immobilie liegt oder ein symbolischer Preis von 1 €, wird vom Finanzamt als versteckte Schenkung bzw. Steuerhinterziehung interpretiert.
Was bedeutet es, wenn ein Haus unter Wert verkauft wird?
Ein Verkauf unter Wert bedeutet, dass ein Haus zu einem Preis angeboten oder verkauft wird, der unter dem aktuellen Verkehrswert liegt. Der Verkehrswert entspricht dem geschätzten Preis, zu dem die Immobilie am freien Markt unter normalen Bedingungen verkauft werden könnte.
Kann ich mein Haus unter Wert an meine Tochter verkaufen?
Ja, es ist möglich, die Immobilie innerhalb der Familie zu einem günstigeren Preis zu verkaufen. Allerdings ist es nicht ratsam, den Preis zu sehr zu senken. Wenn das Finanzamt feststellt, dass du weit unter Wert verkaufst, kann dir eine getarnte Schenkung oder ein Scheinverkauf unterstellt werden.
Immobilien an die eigenen Kinder verkaufen - ein Fallbeispiel
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Kann ich mein Haus so billig verkaufen wie ich möchte?
Ja, man darf ein Haus unter Wert verkaufen, aber es ist rechtlich möglich, solange der Verkauf notariell beurkundet ist; allerdings stuft das Finanzamt die Differenz zum tatsächlichen Verkehrswert oft als steuerpflichtige Schenkung ein, besonders bei Verkäufen innerhalb der Familie, was Schenkungssteuer auslösen kann, daher sollte der Preis nicht mehr als 10-20 % unter dem Marktwert liegen, um Probleme zu vermeiden.
Wie umgehe ich die 10. Jahresfrist bei Schenkung?
Die 10-Jahres-Frist können Sie umgehen, indem Sie sich für eine Kettenschenkung entscheiden. Dabei agieren mehrere Familienmitglieder als schenkende Personen – diese können alle ihre Freibeträge voll ausnutzen und dem Beschenkten damit eine Immobilie unabhängig von der 10-Jahres-Frist schenken.
Kann ich meinem Kind mein Haus für 1 Euro verkaufen?
Ja, Sie können Ihr Haus für 1 € an Ihren Sohn verkaufen, aber das Finanzamt wird dies als verdeckte Schenkung werten, da der Preis weit unter dem Wert liegt, und die Differenz wird wie eine Schenkung besteuert, wobei Freibeträge gelten, aber Notar- und Grundbuchkosten anfallen und andere Geschwister später Pflichtteilsergänzungsansprüche geltend machen könnten, weshalb eine notarielle Beurkundung mit realistischer Preisgestaltung und Beratung unerlässlich ist, um Streit zu vermeiden.
Muss ich meine Geschwister auszahlen, wenn ich das Haus meiner Eltern kaufe?
Um das Elternhaus zu kaufen, wenn Geschwister beteiligt sind, muss das Kind die anderen Miterben auszahlen, was oft durch einen notariellen Erbauseinandersetzungsvertrag geregelt wird. Dies ist besonders wichtig, um Streit zu vermeiden und spätere Pflichtteilsergänzungsansprüche zu verhindern, besonders wenn die Eltern das Haus unter Wert verkaufen. Eine faire Einigung über den Verkehrswert ist entscheidend, und oft wird ein Darlehen zur Finanzierung benötigt.
Wie viel Prozent kann man bei Immobilien handeln?
Beim Immobilienkauf sind oft 5 bis 15 % Preisnachlass möglich, wobei der Spielraum stark vom Markt, der Lage, dem Zustand der Immobilie und der Verkaufsdringlichkeit abhängt; ein guter Startpunkt ist ein Angebot 5-10 % unter dem Angebotspreis, mit Mängeln oder langer Vermarktungsdauer kann man mehr erzielen, bei Neubauten oder stark nachgefragten Lagen ist weniger drin.
Wann darf ein Haus nicht verkauft werden?
Für den Verkauf von Immobilien und Grundstücken hat der Staat eine Spekulationsfrist festgelegt: Wenn Sie innerhalb von zehn Jahren ein Objekt kaufen und wieder verkaufen, müssen Sie auf den dabei erzielten Gewinn Spekulationssteuer zahlen. Sie entfällt jedoch, wenn Sie in der Immobilie gewohnt haben oder noch wohnen.
Soll man sich unter Wert verkaufen?
Die Gefahr, sich immer wieder unter Wert zu verkaufen
Es schleicht sich das Gefühl ein, dass du es nicht wert bist, mehr zu verlangen. Und das kann dazu führen, dass du in einem „Mangel-Modus“ feststeckst, in dem du dich selbst und deine Arbeit immer wieder unterschätzt.
Wie erfahre ich den Marktwert einer Immobilie?
Um den Marktwert einer Immobilie zu ermitteln, nutzt man Online-Rechner für eine erste Schätzung oder zieht Experten (Makler, Gutachter) hinzu; die Bewertung basiert auf den drei offiziellen Verfahren: dem Vergleichswertverfahren (ähnliche Objekte), dem Sachwertverfahren (Neubaukosten abzgl. Wertverlust) und dem Ertragswertverfahren (für Mietobjekte). Wichtige Faktoren sind dabei immer Lage, Zustand, Ausstattung, Größe und Alter.
Was ist besser, Haus an Kind verschenken oder verkaufen?
Ob Hausverkauf oder Schenkung an Kinder besser ist, hängt von den Zielen ab: Verkauf sichert Liquidität, vermeidet evtl. Schenkungssteuer (wenn unter Wert) und ermöglicht neue Abschreibungen, während Schenkung Freibeträge (400.000 € alle 10 Jahre) nutzt, aber Notar & Meldung erfordert; eine Mischform mit Nießbrauchsvorbehalt ist oft ideal, um sich Wohnrecht zu sichern und Steuern zu sparen, wobei der Verkauf unter Wert (mit Meldung an das Finanzamt) eine steuerlich vorteilhafte Schenkung darstellt, ohne sofortige Vermögensverschiebung.
Was reduziert den Wert einer Immobilie?
Der Wert einer Immobilie wird durch Mängel (Schimmel, Bauschäden), schlechte Energieeffizienz (alte Fenster, Dämmung), ungünstige Lage (Lärm, schlechte Infrastruktur), den allgemeinen Zustand und das Alter, rechtliche Lasten (Erbbaurecht, Wegerechte) und Marktbedingungen (geringe Nachfrage) gemindert, wobei Modernisierungen und Instandhaltung den Wert erhalten oder steigern können.
Kann ich mein Haus an meinen Enkel verkaufen?
Wenn Sie Ihr Haus an Kinder oder Enkel:innen verkaufen, fallen keine Erbschafts-, Schenkungs- oder Grunderwerbsteuer an. Allerdings ist es erforderlich, dass ein angemessener Kaufpreis vereinbart wird. Dieser sollte nicht zu weit unter dem tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie sein.
Wann muss man seine Geschwister nicht auszahlen?
Wann muss man Geschwister nicht auszahlen? Geschwister müssen dann nicht ausgezahlt werden, wenn sie im Testament durch den Erblasser enterbt wurden oder einen Pflichtteilsverzicht vereinbart haben. Ein solcher Pflichtteilsverzicht wird oft bereits zu Lebzeiten durch eine notarielle Vereinbarung geregelt.
Ist es besser, das Haus meiner Eltern zu kaufen als es zu schenken?
Ein Hauskauf durch die Kinder von den Eltern statt einer Schenkung ist eine gängige Alternative, die steuerliche Vorteile (z.B. Nutzung der Abschreibung, Schonung von Freibeträgen), Sicherheiten für die Eltern (z.B. Wohnrecht, Pflege, Ratenzahlung) und eine sichere Vermögensübertragung ermöglicht, da der Verkauf zum "verkehrswert" erfolgen muss, um als echte Transaktion zu gelten und nicht als getarnte Schenkung mit Schenkungssteuer; eine genaue Wertermittlung und notarielle Beurkundung sind entscheidend.
Muss ich das Haus verkaufen, um den Pflichtteil auszahlen zu können?
Um den Pflichtteil bei einem Haus auszuzahlen, müssen Erben den Anspruch in Geld erfüllen, was oft einen Hausverkauf notwendig macht, aber auch Kreditaufnahme oder Ratenzahlung möglich sind. Der Pflichtteil ist eine reine Geldleistung, die vom Erben eingefordert werden muss, sobald der Erbfall eintritt. Alternativen zum sofortigen Verkauf sind Stundung (bei Härtefällen), Kredit, Teilverkauf oder eine Einigung mit den Pflichtteilsberechtigten, um das Haus in der Familie zu halten, wobei Zinsen ab dem Todestag anfallen.
Was passiert, wenn man ein Haus unter Wert verkauft?
Beim Verkauf einer Immobilie unter deren eigentlichem Marktwert fällt auch ohne ein bestehendes Verwandtschaftsverhältnis die Grunderwerbssteuer nur anteilig für den vereinbarten Kaufpreis an. Für den überschüssigen Betrag wird dann jedoch die Schenkungssteuer fällig.
Was ist ein Verkäuferdarlehen für Eltern?
Ein Verkäuferdarlehen zwischen Eltern und Kindern ist eine Finanzierungsform, bei der die Eltern den Kaufpreis (oder einen Teil davon) für eine Immobilie, z. B. das Elternhaus, direkt an ihre Kinder stunden, anstatt eine Bank zu beauftragen. Die Kinder zahlen Zinsen und Tilgung an die Eltern, was steuerliche Vorteile für beide Seiten bringen kann: Kinder können die Zinsen absetzen, Eltern versteuern die Zinserträge niedriger. Wichtig ist eine fremdübliche Ausgestaltung (Marktzinsen, feste Raten), damit das Finanzamt dies als echten Kredit anerkennt und nicht als verdeckte Schenkung wertet.
Wie kann man vermeiden, Steuern auf Eltern Haus zu bezahlen?
Die Schenkungsteuer legal umgehen kann man beispielsweise mit Kettenschenkungen. Bei Kettenschenkungen darf die Pflicht zur Weiterverschenkung nicht vertraglich festgehalten werden. Alle zehn Jahre kann der Freibetrag bei Schenkungen voll ausgeschöpft werden. Die Schenkungsteuer umgehen mit Bargeld ist nicht erlaubt.
Was passiert, wenn Schenker vor 10 Jahren stirbt?
Stirbt der Schenker innerhalb der 10-Jahres-Frist, wird die Schenkung bei der Berechnung des Erbes und des Pflichtteils hinzugerechnet (Pflichtteilsergänzungsanspruch nach § 2325 BGB), wodurch der Pflichtteil der Erben höher ausfallen kann, auch wenn Schenkungs- und Erbschaftssteuerfreibeträge oft getrennt genutzt werden können. Die Frist beginnt mit der Schenkung, kann aber bei Nießbrauch oder Ehegattenschenkungen anders laufen.
Ist es sinnvoll, mein Haus zu Lebzeiten auf meine Kinder zu überschreiben?
Ein Haus an Kinder zu überschreiben, geschieht durch eine notariell beurkundete Schenkung (vorweggenommene Erbfolge), die im Grundbuch eingetragen wird, um Steuern zu sparen oder frühzeitig für Klarheit zu sorgen. Wichtig sind die 10-Jahres-Frist für die Berücksichtigung im Erbe, mögliche Ausgleichszahlungen für andere Kinder, steuerliche Freibeträge (bis 400.000 € pro Kind) und die Sicherung eigener Rechte durch z.B. Nießbrauch oder Wohnrecht. Eine frühzeitige Planung mit Notar, Steuerberater und Einbeziehung aller Beteiligten ist entscheidend.
Was ist eine schwere Verfehlung bei Schenkung?
Eine schwere Verfehlung liegt vor, wenn der Beschenkte durch sein Verhalten den Schenker oder einen nahen Angehörigen des Schenkers in besonderer Weise verletzt oder geschädigt hat oder eine solche Verletzung oder Schädigung unmittelbar bevorsteht.
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