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Kann man ein noch nicht Abbezahltes Haus überschreiben?

Gefragt von: Lydia Vogt B.Eng.  |  Letzte Aktualisierung: 16. Juli 2026
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Ja, man kann ein Haus überschreiben, das noch nicht abbezahlt ist, aber die Bank muss dem zustimmen, da entweder der neue Eigentümer den Kredit übernimmt (Kreditübernahme) oder die Restschuld ablöst, wobei die eingetragene Grundschuld bestehen bleibt und übertragen wird, was ebenfalls die Bankgenehmigung erfordert. Dies geschieht meist über eine Schenkung oder einen Verkauf an Kinder, wobei rechtliche und steuerliche Aspekte (z.B. Spekulationssteuer) beachtet werden müssen und eine notarielle Beurkundung nötig ist.

Was ist besser, Schenkung oder Überschreibung?

"Schenkung" und "Überschreibung" sind oft dasselbe: Eine Überschreibung einer Immobilie ist rechtlich eine Schenkung, aber die Schenkung ist die bessere Strategie, um durch die mehrfache Nutzung steuerlicher Freibeträge alle 10 Jahre Erbschafts- und Schenkungssteuern zu sparen und gleichzeitig die eigenen Wünsche durch Auflagen (wie Wohnrecht) zu sichern. Während bei der Erbschaft nur einmal Freibeträge gelten, ermöglicht die Schenkung zu Lebzeiten eine gezielte Vermögensübertragung, die die Steuerlast für die Nachkommen erheblich reduziert.
 

Wie lange vorher muss man das Haus überschreiben?

Grundsätzlich sollte man eine Übertragung frühzeitig planen. Das gilt insbesondere, wenn Pflichtteilsansprüche reduziert werden und Steuern gespart werden sollen. In beiden Fällen ist eine 10 Jahresfrist zu beachten.

Ist es möglich, einen laufenden Kredit beim Hauskauf zu überschreiben?

Ja, ein Haus mit Kredit lässt sich überschreiben, aber es ist kompliziert: Der Beschenkte muss den Kredit mitübernehmen (gemischte Schenkung) oder der Kredit wird abgelöst. Der wichtigste Schritt ist die Zustimmung der Bank, die den neuen Schuldner prüft und eventuell eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt; am besten spricht man direkt mit dem Kreditinstitut über Optionen wie eine Kreditübertragung ("Pfandtausch") oder die Umschreibung auf eine neue Immobilie.
 

Wie kann ich mein Haus verkaufen, wenn es noch nicht abbezahlt ist?

Ja, ein Hausverkauf trotz noch laufendem Kredit ist grundsätzlich möglich, aber er erfordert die Abstimmung mit der finanzierenden Bank, da die Restschuld aus dem Verkaufserlös getilgt werden muss und die Grundschuld gelöscht wird; dabei müssen oft die Kündigungsbedingungen des Kreditvertrags beachtet werden, insbesondere eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Ablösung. 

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Ist es möglich, ein Haus zu verkaufen, wenn der Kredit noch läuft?

Ja, ein Hausverkauf bei laufendem Kredit ist möglich, aber der bestehende Kredit muss bei der Transaktion berücksichtigt werden, meist durch Ablösung mit dem Kaufpreis, wobei je nach Vertrag eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen kann, es sei denn, die 10-jährige Kündigungsfrist wurde erreicht, was eine Kündigung ohne Mehrkosten ermöglicht. Der Käufer übernimmt den Kreditvertrag oft nicht direkt, sondern der Kredit wird abgelöst, die Grundschuld gelöscht und der Käufer finanziert neu.
 

Wie lange muss man ein Haus besitzen, um es wieder verkaufen zu können?

Für den Verkauf von Immobilien und Grundstücken hat der Staat eine Spekulationsfrist festgelegt: Wenn Sie innerhalb von zehn Jahren ein Objekt kaufen und wieder verkaufen, müssen Sie auf den dabei erzielten Gewinn Spekulationssteuer zahlen. Sie entfällt jedoch, wenn Sie in der Immobilie gewohnt haben oder noch wohnen.

Kann man ein Haus überschreiben, wenn man noch nicht abbezahlt ist?

Ja, man kann ein Haus überschreiben, das noch nicht abbezahlt ist, aber die Bank muss dem zustimmen, da entweder der neue Eigentümer den Kredit übernimmt (Kreditübernahme) oder die Restschuld ablöst, wobei die eingetragene Grundschuld bestehen bleibt und übertragen wird, was ebenfalls die Bankgenehmigung erfordert. Dies geschieht meist über eine Schenkung oder einen Verkauf an Kinder, wobei rechtliche und steuerliche Aspekte (z.B. Spekulationssteuer) beachtet werden müssen und eine notarielle Beurkundung nötig ist.
 

Was kostet es, wenn man ein Haus überschreibt?

Die Kosten für die Hausüberschreibung setzen sich hauptsächlich aus Notar- und Grundbuchgebühren zusammen, die je nach Immobilienwert stark variieren (oft 1,5–2 % des Wertes), sowie eventuellen Schenkungssteuern, wenn Freibeträge überschritten werden. Grob können Sie für Notar- und Grundbuchkosten mit etwa 1 % bis 2 % des Verkehrswertes rechnen, wobei ein Hauswert von 200.000 € schon Kosten von über 1.000 € für Notar und Grundbuch verursachen kann. 

Ist es sinnvoll, ein Haus zu Lebzeiten zu überschreiben?

Ein Haus zu überschreiben wird rechtlich als Schenkung angesehen. Eine Schenkung zu Lebzeiten gilt als vorzeitiges Erbe und kann gleichzeitig helfen, Erbschaftssteuer zu senken. Ehepartner, Kinder und Enkel können bei Schenkungen alle zehn Jahre von hohen steuerlichen Freibeträgen profitieren.

Ist es sinnvoll, mein Haus zu Lebzeiten auf meine Kinder zu überschreiben?

Ein Haus an Kinder zu überschreiben bedeutet eine Schenkung zu Lebzeiten, die notariell beurkundet werden muss und die Grundbucheintragung des Kindes als neuen Eigentümer erfordert; sie dient der vorweggenommenen Erbfolge, um Steuern zu sparen und Klarheit zu schaffen, wobei Fristen (10-Jahres-Frist) und die Pflichtteilsansprüche der anderen Kinder berücksichtigt werden müssen. Wichtig sind steuerliche Beratung, eventuelle Ausgleichszahlungen an Geschwister und die Absicherung des eigenen Wohnrechts (z.B. durch Nießbrauch). 

Wie hoch sind die Notargebühren für die Schenkung einer Immobilie?

Notargebühren für eine Immobilienschenkung richten sich nach dem Wert der Immobilie (Geschäftswert) gemäß GNotKG und beinhalten Beurkundung, Grundbuchkosten sowie Nebenkosten (MwSt., Porto). Sie sind gestaffelt: Bei 100.000 € liegen die Kosten ca. bei 683 €, bei 200.000 € bei ca. 1.069 €, und bei 500.000 € bei etwa 1.870 €, zuzüglich 19 % MwSt. und Grundbuchgebühren (ca. 0,5-1,1 % des Werts), wobei es je nach Bundesland und Einzelfall Unterschiede gibt. 

Was sollte man beim Haus überschreiben beachten?

Das Überschreiben eines Hauses bedarf der notariellen Beurkundung, und der Erwerb ist zudem im Grundbuch zu vollziehen. Alle Absprachen, die mit der Übertragung der Immobilie einhergehen, müssen zwingend in der notariellen Schenkungsurkunde enthalten sein. So kann sich der Übertragende absichern.

Welche Steuern fallen bei einer Hausüberschreibung an?

Beim Überschreiben eines Hauses fallen hauptsächlich Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5 % des Wertes) und bei unentgeltlicher Übertragung Schenkungssteuer an, wobei hohe Freibeträge (z. B. 400.000 € für Kinder) die Steuer oft mindern oder verhindern; bei Auflagen kann auch Grunderwerbsteuer anfallen, aber oft gibt es Steuerbefreiungen bei Eigennutzung durch Ehepartner (10 Jahre) oder Kinder (begrenzte Wohnfläche). Notar- und Grundbuchkosten fallen immer an. 

Was bedeutet die 10-Jahresfrist bei der Überschreibung eines Hauses?

Die 10-Jahres-Frist beim Hausüberschreiben bezieht sich hauptsächlich auf die Schenkungssteuer-Freibeträge, die alle 10 Jahre neu genutzt werden können (z.B. 400.000 € für Kinder), und auf die Pflichtteilsberechnung, nach der Schenkungen nach 10 Jahren nicht mehr in die Erbmasse einfließen, wodurch der Pflichtteil enterbter Angehöriger gemindert wird. Zudem müssen Sozialhilfeträger bei Pflegebedürftigkeit innerhalb dieser 10 Jahre Regressansprüche geltend machen, was durch das Einräumen von Gegenleistungen wie Wohn- oder Nießbrauchrecht reduziert werden kann. 

Was sind die Nachteile einer Schenkung?

Schenkungen können rückgängig gemacht werden. Bei Verarmung oder Insolvenz des Schenkenden kann die Schenkung zurückgefordert werden. Andernfalls erhält der Schenker z.B. keine Sozialhilfe im Falle der Verarmung.

Wie lange muss ein Haus überschrieben sein Pflegeheim?

Ein Haus muss in Deutschland mindestens 10 Jahre vor dem Pflegefall überschrieben (verschenkt) worden sein, damit das Sozialamt es nicht zurückfordern kann, um Pflegekosten zu decken. Diese 10-Jahres-Frist beginnt mit dem Notartermin oder der Schenkungsanmeldung, wobei der Beginn oft streitig sein kann, besonders bei Vorbehalten wie Wohnrechten, die die Frist verlängern können. 

Kann man ein Haus einfach umschreiben lassen?

Ja, ein Haus kann man überschreiben, was durch einen notariell beurkundeten Übertragungsvertrag und die anschließende Grundbucheintragung geschieht, oft als Schenkung zu Lebzeiten (vorweggenommene Erbfolge) zur Nutzung von Schenkungssteuerfreibeträgen und zur Regelung der Nachfolge, wobei Auflagen wie Wohn- oder Nießbrauchrecht möglich sind, aber stets Kosten (Notar, Grundbuch, Steuern) anfallen, die steuerliche Beratung erfordern.
 

Wie verkauft man ein Haus, wenn es noch nicht abbezahlt ist?

Auch wenn Ihr Haus noch nicht vollständig abbezahlt ist, können Sie es selbstverständlich verkaufen. Die Bank bekommt dann in der Regel den noch ausstehenden Darlehensbetrag aus dem Kaufpreis, damit Ihre Schulden getilgt sind. Grundlage dafür bildet das Grundbuch ihres Grundstücks.

Was passiert, wenn Schenker vor 10 Jahren stirbt?

Stirbt der Schenker innerhalb der 10-Jahres-Frist, wird die Schenkung bei der Berechnung des Erbes und des Pflichtteils hinzugerechnet (Pflichtteilsergänzungsanspruch nach § 2325 BGB), wodurch der Pflichtteil der Erben höher ausfallen kann, auch wenn Schenkungs- und Erbschaftssteuerfreibeträge oft getrennt genutzt werden können. Die Frist beginnt mit der Schenkung, kann aber bei Nießbrauch oder Ehegattenschenkungen anders laufen. 

Wie kann man vermeiden, Steuern auf Eltern Haus zu bezahlen?

Die Schenkungsteuer legal umgehen kann man beispielsweise mit Kettenschenkungen. Bei Kettenschenkungen darf die Pflicht zur Weiterverschenkung nicht vertraglich festgehalten werden. Alle zehn Jahre kann der Freibetrag bei Schenkungen voll ausgeschöpft werden. Die Schenkungsteuer umgehen mit Bargeld ist nicht erlaubt.

Was ist die "Zwei-Silvester-Regel"?

Wer in seinem Haus oder seiner Wohnung selbst lebt, darf die Immobilie grundsätzlich jederzeit steuerfrei verkaufen – entscheidend ist die sogenannte „Zwei-Silvester-Regel“: Die Immobilie muss im Verkaufsjahr und in den beiden vorherigen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sein.

Kann ich mein Haus so billig verkaufen wie ich möchte?

Ja, man darf ein Haus unter Wert verkaufen, aber es ist rechtlich möglich, solange der Verkauf notariell beurkundet ist; allerdings stuft das Finanzamt die Differenz zum tatsächlichen Verkehrswert oft als steuerpflichtige Schenkung ein, besonders bei Verkäufen innerhalb der Familie, was Schenkungssteuer auslösen kann, daher sollte der Preis nicht mehr als 10-20 % unter dem Marktwert liegen, um Probleme zu vermeiden.